注册公司选择土地使用权出资要注意什么问题

　　土地使用权出资要注意什么问题-《公司法》规定注册公司时股东可以用土地使用权作价出资.在不少国有企业中,土地使用权是其拥有的最具价值的资产,并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的.在中外合资企业中,土地使用权亦成为中方投资者最为经常和普遍的投资形式,中方以土地使用权作为合作条件、外方以资金投入作为合作条件则成为这种企业的重要法律特征.

　　由于土地使用权在我国的规定复杂,因此,以土地出资在公司实务和司法实践中也显得相当的复杂.一般而言,需要注意如下事项:

　　1、出资条件

　　第一,土地出资是使用权出资、而不是所有权.

　　在我国,土地是一种十分特殊的财产,只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体.因此,任何企业对土地享有的权利仅为使用权,而不是所有权,当企业以土地出资的时候,所称出资的标的是使用权而不是所有权.

　　第二,用于出资的土地使用权,必须是国有土地,而且经过有偿出让.

　　依据现行法律规定,能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权.因此,若以集体所有的土地对外投资,则必须先将集体土地通过"招拍挂"途径变为国有土地.其次,在我国仍然存在一些历史沿袭下来的国有土地无偿划拨给国有企业使用的情况,对于这些从国家无偿取得使用权的土地,依法是不能作为出资使用的,必须先向国家补交土地出让金.

　　《公司法解释(三)》第八条规定,"出资人以划拨土地使用权出资公司,或者以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除负担;逾期未办理或者未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务".因此,出资人以划拨土地使用权出资,存在被认定未依法全面履行出资义务的风险.

　　第三,用于出资的土地使用权应未设权利负担.

　　也就是说,土地使用权必须是干净的,没有抵押权之类的权利负担,否则就可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资的价值.这种存在权利瑕疵的权利将使投资者或股东的出资变得不实,违反公司法所确定的资本确定原则,在内部会损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益.

　　《公司法解释(三)》第八条规定,"出资人以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内解除权利负担;逾期未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务".因此,出资人以设定抵押的土地使用权出资,存在被认定未依法全面履行出资义务的风险.

　　2.履行方式

　　《公司法解释(三)》第十条规定:"出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持.

　　3、税费成本

　　企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种其处理有所不同，具体内容如下：

　　【营业税】《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002] 191号)文规定：“一、以无形资产、不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。”

　　【土地增值税】《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号，以下简称“财税[2006]21号”)文第五条规定：”对予以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[ 1995 ]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。”也就是说，对2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资、联营的企业从事房地产开发的，被投资人和以土地投资的投资人均应当缴纳土地增值税;如果被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将土地用于房地产开发的，仍应暂免征收土地增值税。

　　【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。土地使用权出资属于非货币性资产交换。因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税。

　　【印花税】企业以房地产进行投资业务，其实质上是反映转让房地产和以房地产投资双重经济行为。因《公司法》规定，投资人以房产、土地作为投资的，房产、土地应当办理转移手续，将房产、土地转让到所投资、联营的企业中。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按”产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当以评估机构评估价为依据。